长租公寓这样装修,成本降低30%,还可以即装即住!

明源地产研究院2021-03-30 07:05:33


在长租公寓的成本构成中,除占大头的拿房成本外,排在第二位的就是装修成本,占总成本的20%左右。


在房源争夺激烈的今天,公寓运营商要降拿房成本基本不可能,只能死抠装修成本。但按照传统的装修方法,成本和品质之间如同鱼和熊掌一样难以得兼。


为此,一些公寓运营商跳出传统装修的思路,寻找新的装修方式。比如譬如湾流、冠寓、旭辉等都选择做装配式内装,不仅装修成本降低了30%左右,环保性能不降反升,后期运营维护也更便利,装修的整体性价比明显提高。


装配式内装如何实现又快又好?背后有什么技术支撑?近期,明源君对话了装配式内装的代表企业上海品宅装饰科技有限公司的联合创始人&CEO向宠先生。



01


高效率、低成本、易维护、更环保

装配式内装比传统装修更适合长租公寓



每家公寓运营商都希望装修的成本低、工期短、品质高,后期运营维护简单方便。但就目前而言,传统的装修很难同时满足以上条件。


❶ 为控成本选用廉价材料,易造成染超标,影响租住品质;即装即住风险高,空置通风又太烧钱;


装修过程产生大量垃圾,浪费成本又对环境产生污染;


装修成本居高不下,主要包括人工成本高、工期长;


装修折旧快,而每次维护都得占用较多的人力物力财力。


装配式内装则很好的解决了以上问题,从前期施工到后期维护实现了提效降本,同时还降低了房子全生命周期内的污染。如何做到的?下面明源君一一来说明。


一、工厂预制+现场拼装,工期缩短50%左右


传统的装修方法,装完一间25㎡的公寓需要45天左右,品宅的最高效率是10天装完一套房子,且视觉效果与传统装修不相上下,普通用户根本无法区分是用哪种模式完成的装修。


今年以来,品宅共完成了800多套装配式公寓或住宅。其中,单套样板房的工期为10-20天,200套批量工程约60天,整体工期比传统装修缩短50%左右。



其装修的基本逻辑是,先在天、地、墙搭好骨架,再把装饰面板安装在这个骨架上,这就简化了传统装修的流程,达到缩短工期的效果。

 

以地面装修为例,仅需一天就能完成全屋的地面铺装。


第一步,安装调高调平系统。该系统是以可调支撑螺杆和限位支架为主要部件,上面铺装承重面板,形成法超平地坪。第二部,在上面铺贴地砖、地板或者石材。这个过程不需要水泥砂浆,完全是干法施工。


▲ 自调平地坪体系

 ▲ 安装自调平地坪体系

 ▲ 地板铺装


二、用工成本降低一半,材料成本整体下降


装修的成本主要包括材料成本和人工成本,传统的装修模式中,降低材料成本需通过偷工减料或以次充好来实现;降低人工成本则需要压缩工期,效果不明显。且两者都可能直接导致装修品质下降,并引发环保问题、装修质量问题等。


装配式内装则可以在减少用工成本和材料成本的同时,保证装修的品质。


1、施工工序简化,用工量减少50%


装配式内装无论是用工量、工人培养成本都比传统装修有所改善。


①仅需安装工和水电工两个工种


装修流程复杂,需要的人手比较多。传统装修方式至少要四个工种:泥工、水电工、油漆工、木工,每个工种都不可或缺。但现在的年轻人都不愿意干装修,装修行业用工荒的现象越来越严重,为了吸引工人,用工成本不得不往上提,即使如此,还是很难吸引到年轻人,这与旺盛的装修需求形成了巨大矛盾。


装配式内装采用装配化施工,部品部件提前在工厂生产好,到现场像拼积木一样组装起来就行。其施工过程仅需两个工种,即安装工和水电工,用工量比传统装修减少50%,可以有效缓解用工难、用工成本高的问题。


②工人培养成本下降


传统装修属于手艺活,尤其是泥工和油漆工,必须得有几年实践经验才能做得好,速成的装修工,一不小心就搞出乱子。


装配式内装的装修材料高度标准化,安装起来难度很低,工人经过几天培训就可以直接上岗。即便工人快速流动,也不会造成太大的培养成本浪费,更不会因为换了一批工人就导致施工质量下降。


2、整体材料成本下降


采用装配式装修,部分材料可以比传统材料的单价高,但最终装修下来总成本依然比传统装修有优势。


第一,材料用量减少降低成本


以墙面装修为例,如果按传统装修方法做木饰面,首先基底要找平,然后用细木工板打底,背后还要做背板,大概要四五层工艺,而装配式的装修只需要一层龙骨加一层竹木纤维面板。


虽然单位面积的竹木纤维板比胶合板要贵一些,但整个墙面装下来,装配式的用料成本比传统装修要便宜一半。


▲ 墙面施工方法


第二,高低价材料组合出高性价比的装修方案


比如吊顶,品宅可以提供两种处理方案:


一种是软膜吊顶,在顶部安装H码龙骨,将软膜固定在龙骨上。造价为97元/平。

另一种是竹木纤维板吊顶,同样通过龙骨固定竹木纤维板。造价为190元/平。


以30㎡的户型为例,一般在走道采用竹木纤维板吊顶,厅房采用软膜吊顶,按照两者1:4的面积计算,装配式吊顶的造价比传统吊顶便宜大约27%。


另外,施工时间也会大幅度减少,传统乳胶漆吊顶需要两个人2-3天完成,而软膜吊顶2个人只需要0.5~1小时就能完成。



三、装修和建筑彻底分离,拆改起来环保又方便


长租公寓的物业通常有两种,一种是自持物业,一种是租赁物业。无论是哪种,都需要持续运营一段时间。就目前而言,长租公寓需要持续运营四五年以上才能收回成本。因而,租约通常在五年以上,有的甚至长达十几年。

 

而室内装修通常5-10年需要全面翻新一次,期间还免不了要进行局部的维护拆改。传统装修在墙体内预埋管线、在地面墙面贴地板瓷砖等饰面,每一次翻新装修都对建筑结构造成一定损伤,同时造成二次装修污染。

 

以布线为例,传统装修方式更换电线需要对墙面“开膛破肚”,才能拆线和重新布线。


装配式内装则不同。其管线结构是完全分离的,强弱电施工不需要在墙体内开槽,管线直接走在架空层里面,需要维修时,只需要把悬挂在龙骨上的墙板拆卸下来,维修完了再把墙板再装上去即可。省去了传统挖墙-开槽(补槽)-走线-刷墙的过程,也不会产生扬尘污染。



再如墙面翻新,传统装修方式必须先铲灰,然后再重新粉刷。而装配式的墙面是一块块的墙板拼装而成,墙板之间通过配件连接在一起,如果某一块墙板坏了,只需一把螺丝刀把墙板拆下来换一下即可,无需用到一滴水,完全零污染,时间成本和材料成本更是大大降低。


根据品宅的经验,装配式装修的全生命周期内,成本可以节约30%左右。比如北京程远大厦这个项目,建筑面积8458㎡,采用装配式装修,装修的人工成本、材料成本等共计节省112万元;工期缩短两个月,项目提前交付使用,直接带来279万元租金收入;后期二次装修拆卸工程少,成本也可以比传统翻新装修要低30%。



四、装修材料和施工流程更环保,有利于装修工和居住者的健康


今年,长租公寓因装修污染问题被推到风口浪尖。很多人认为,低成本和环保装修是不可能共存,事实上不是。装配式内装虽然整体成本比传统装修低,但无论选材用料还是施工过程都比传统装修环保。


1、环保用材


传统装修中的木作(实木颗粒板、胶合板等)、胶水、涂料等往往是室内污染的来源,品宅装配式内装采用低污染的装修材料替代这些材料,控制了装修污染源,从而克服传统装修完工不能立刻入住痛点。


其室内各空间结构所采用材料与传统装修材料的环保性对比如下:



以全屋墙面装修材料为例,其采用的三种装饰面板都是无醛的:


第一种是竹木纤维板,它是低植生物质纤维和PVC复合而成的一种装饰材料,生产的过程中不含胶水成份,直接避免了胶水中甲醛释放所带来的污染。它主要运用于厅房空间。


第二种是水泥硅酸钙板,属于水泥制品,也不存在甲醛和VOC释放问题。它主要运用于公共部位墙面。


第三种是铝合金复合墙板,生产过程不涉及挥发性污染物。主要运用于厨房卫生间。


 ▲ 部分项目装修效果图片


2、环保施工


施工过程的环保,体现为以下两方面:

 

第一、传统装修工的作业环境恶劣,粉尘噪音满屋飞,干装修的人整天灰头土脸,对身体健康和个人形象都非常不利。


装配式内装是全干法施工,现场没有砌筑、找平、粉刷、打磨、涂装、裱糊等工序,不会产生扬尘和噪音,极大改善了装修工人的作业环境。

 

第二,传统装修方式需要提前购买材料,且宜多不宜少,多余的材料形成装修垃圾;另外,材料规格非量身定制,现场往往需要二次加工,比如尺寸不合的瓷砖需要现场切割,造成了施工现场的污染。


装配式内装的部品和材料是规模化生产,每个项目的用材用料统一计划生产和供应,边角余料也可以由生产线回收利用,极大减少了材料浪费,也不会造成装修垃圾。



02


装配式装修想要做到又好又快

必须具备三种能力



装配式装修看似由一项项技术构成,但单项技术很难形成壁垒。做装配式内装的真正难度,是如何将建筑、装修、技术完美融合,这恰恰是品宅的优势所在。之所以能做到这样,是因为品宅在以下三种能力上有优势:


一、设计研发能力


品宅通过对技术研发和运用,让装修的高效率和多样化同时得以实现。

 

1、在非标的房子里做标准化设计


中国的建筑是非标准化的,同一栋楼里面会有好几种不同的户型;不同物业之间内部格局更是千差万别。长租公寓的房源多种多样,住宅、酒店、商场、写字楼、工厂厂房等皆囊括其中,决定了长租公寓房型的多样化。


而就装修而言,高效率低成本的装修模式,必然是高度标准化的。如何在非标准化的房子里面做高效又高品质的装修?这其实考验装修方的产品设计和研发能力。


品宅建立了一套信息化系统,实现产品模块化设计。其中,吊顶系统、墙面系统、地坪系统、管线系统、卫生间、厨房等六大标准化系统可以自由组合。


每个独立的空间内部,也实现了标准化。以卫浴间为例。这几年整体卫浴的呼声很高,但在实际运用中却很难普及起来。因为建筑非标准化,卫浴间的大小和格局也都是非标准化的,要让标准化的整体卫浴去适应非标准化的卫浴空间基本不可能;另外,按照传统装修的卫生间做法,整体卫浴安装后比地面高出12-13公分,影响了美观度,使用起来也不舒服。


对此,品宅做了两件事:


第一,将卫浴间拆解成为集成式吊顶、装配式墙面体系、地坪体系、淋浴房、卫浴柜、暖风浴霸、以及洁具五金等部品,其中,墙面、地坪、浴霸、五金件都是标准化产品,所有户型通用,无需定制,淋浴房和卫浴柜则根据实际大小需要来做调整。


 ▲ 分体装配式卫生间


第二、卫浴间底部安装了装配化地坪,淋浴房采用独立开模制作的热熔焊接整体陶瓷底盘,解决防水渗漏和清洁问题;另外,开发了一款薄型地漏,解决淋浴房过高问题,安装该地漏之后淋浴房只比地面高出四五公分。



2、装修风格灵活可变


很多人认为装配式装修无法做个性化定制,其实不然。在品宅的装配式内装中,装修底层的基础结构都是龙骨,面层的材料类型、颜色、纹路等不同,由此构成不同的装修风格。比如客厅的墙面,可以选择墙纸或竹木纤维板,墙纸的风格是可选的、竹木纤维板的饰面也是可选。设计师根据客户需求,从品宅的系统中选择所需的风格和材料进行快速组合搭配,形成方案。



品宅自有的BIM设计平台正在进一步开发中,该平台实现了全流程的信息化,通过数字化手段,能够直接在三维环境下进行设计,即模块化参数化设计、方案优化、自动出图、图纸与模型相互关联。目前,平台上共有315个SKU单品可以选择性搭配。设计师做方案的时候,直接从系统中调用不同的部件进行拼装,建模完成时,系统自动出效果图、报价单和采购料单;方案确认后由系统生成施工图,有效节省从设计到施工的时间,并提高设计的完成度和精细度。


据介绍,未来该平台将打通上游的供应商,设计方案完成后,材料清单自动下达给工厂生产。


二、品质把控能力


一些做装配式装修的企业,虽然也懂得装配式的原理和技术,装出来的房子却存在这样那样的问题,其中的原因,在于他们懂技术但不懂建筑。


而品宅的创始团队里面,有来自大型房企的建筑师、设计师、项目经理,也有专业的技术研发人才。比如品宅CEO向宠本人原来就曾供职于中海、万科、景瑞等地产企业,主持设计、建造过得精装项目超过300万平;CDO马红军也曾是万科精装工作小组的核心成员;其他的三位合伙人,宋剑秋、陈江峰、汪小文等也分别来自房企和设计机构,这让品宅做装配式内装有了从设计到采购到施工的天然优势,对装修质量的把控也更得心应手。


另外,他们尤其重视研究建筑与装修之间、以及装修部品之间如何完美衔接。


比如不同材料的性能是不一样的,组合在一起容易出现热系数不一致的问题,导致材料使用寿命降低。像卫生间墙面采用的铝合金复合墙板,它的结构包括表面膜、铝合金层、以及基层石膏板或聚氨酯,这三种材料都是特定生产的,不是随随便便买来的材料就能组合在一起的。非特定的贴膜,跟铝合金面层的热胀冷缩系数不一样,时间一长膜就崩裂了。品宅通过对不同材料的系数进行研究和实验,慢慢找到了能够互相匹配的材料组合。


 ▲ 品宅CEO向宠(中)与明源地产研究院总编王恒嘉(右)、明源地产研究院副主编陈丽如(左)对话后合影


三、供应链管理能力 


目前,品宅的供应商只有一百多家,每一家供应商都是深度合作。品宅会和供应商一起做产品线的开发,确保这些供应商生产出来的东西符合自己的需求和进度。


其供应商大致可以分为两类:


一类生产品宅的通用件,比如说龙骨,是厂家专门为品宅开模的东西,只向品宅供货。


另一类生产集成材料,比如墙的饰面板。它是实现个性化装修的一个部分,品宅需要什么风格、什么颜色、什么材料等,直接下单到厂家,由厂家按需生产。


这两类供应商保证品宅的材料品质及材料供应量符合自身需求。


另外,通过建立供应链+组装物流中心来保障材料供应跟得上施工进度。


目前,品宅的供应商主要集中在华东区域。在上海和常州分别建有一个组装物流中心,所有的原零配件在就近的组装物流中心完成中转、组装、分销。


向宠表示,这个系统未来会成为一个可复制的单元。假设接下来品宅去西南区域拓展,就要在复制一个这样的供应链+物流中心,解决当地的材料供应问题。(作者:明源地产研究院副主编陈丽如)



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