【链家代理政策解读】太原:全省实行住宅全装修推行成品交房

链家代理事业部2020-07-22 09:43:04


前言

2018年8月22日,山西省人民政府办公厅发布《关于加快推进住宅全装修工作的实施意见》(晋政办发〔2018〕82号),提出全省各设区中心城区范围新出让或划拨国有土地上的新建住宅,原则上实行住宅全装修,推行成品交房。《意见》涵盖政策实施范围、目标任务、土地规划条件、销(预)售管理、信贷支持、质量管控等多方面。

政策内容


一、政策实施

1.    实施范围:各设区城市中心城区(由各市划定)范围内新出让或划拨国有土地上的新建住宅;全省新开工建设的装配式住宅项目、执行绿色建筑标准的住宅项目和租赁住房、酒店式公寓

2.    实施时间:自本意见印发之日起,即8月22日起开始实施

3.    目标任务:到2025年,全省新开工全装修住宅面积占新开工住宅面积的比例力争达到60%以上;太原市中心城区新开工全装修住宅面积比例力争达到100%;大同、朔州、晋中、阳泉、长治、晋城、临汾、运城市中心城区达到95%以上,忻州、吕梁市中心城区达到90%以上。


二、规划管理

1.    土地规划:在对新出让或划拨土地出具住宅项目建设意见和规划设计条件时,明确全装修住宅开发建设要求、面积、比例等内容。

2.    全过程管理:全装修住宅应当将装修部分与主体工程一同纳入项目初步设计审批、施工图审查、招标投标、施工许可、销(预)售、竣工验收等环节,实行全过程管理。


三、销(预)售管理

1.    价格公布:设区城市住房城乡建设部门要定期发布全装修主要材料市场价格,为全装修住宅实行毛坯房和装饰装修部分分别计价提供依据。

2.    “菜单式“模式:在确保所需部位装修功能齐备的基础上,兼顾消费者不同层次需求,提供多样化的装修风格选择。积极推行“菜单式”全装修住宅交付模式,每个全装修住宅项目的装修方案原则上不少于3个。

3.    独立合同:分别签订商品房销(预)售合同和委托装修协议,分别明确毛坯房价格和装修价格。委托装修协议中应当明确装修内容、质量标准和使用的部品部件(备选)品牌、型号及装修工程质量保修等内容。

4.    样板间管理:在领到商品房预售许可证时,修建完成模拟样板间,在销售场所公示相关信息;项目主体结构封顶时,修建完成实体样板房,样板房保留时间自商品住宅交付之日起不少于6个月。商品住宅交付时为购房人提供样板房的影像资料。

5.    分户验收:全装修住宅实行分户验收,开发建设单位未组织分户验收和分户验收不合格或尚有部分住宅及公共部分未完成装修的全装修住宅工程,住房城乡建设部门不予办竣工验收备案手续。


四、政策激励

1.    增值税扣除:装修费用可以计入房地产开发成本,在计算土地增值税的增值额时予以扣除。

2.    装配式扶持:采用装配式装修方式的,其装配式装修工程量计入单体建筑预制装配率,享受装配式建设工程相关支持政策;

3.    废弃物处置费:建筑废弃物处置费可由市、县人民政府予以减免。

4.    信贷支持:对购买全装修住宅的消费者,应当按照差别化住房信贷政策,给予信贷支持。使用住房公积金贷款购买全装修住宅的,住房公积金管理部门可按全装修住宅总价款,根据规定的首付比例及借款人收入情况等确定贷款额度。

资料来源:山西省人民政府办公厅官网


政策影响



一、开发商方面

1.    竞争优势:开发商依靠毛坯交付降低开发成本、把控销售均价和总价以降低购房者准入门槛的竞争时代已经过去,开发商的精装竞争优势开始向风格、品牌、标准、智能化等细节化方面转变。

2.    精装修能力:对于开发商精装修能力要求提高。一方面,促使开发商降低精装成本、创新精装工法、加强工程管控,这对于开发商尤其是精装经验比较少的本土化开发商是一项艰巨的挑战;装配式建筑必须得精装,因为楼板和墙体是在工厂内预制的,所有的线管和水管必须预先埋好。由于楼板和墙体比较薄,因此后期重新走线或者走管的可能性很小,只能走明线。所以要求开发商装修工程必须人性化和细节化,甚至要细化到有几个插座,否则会降低交房后舒适度。另一方面,对于开发商的报建、交付标准约定、交房验收等方面把控更为严格,也形成对开发商信誉、工程质量等方面的重大考验。

3.    定位能力:政策要求满足购房者不同层次的需求,提供“菜单式”装修模式,这对开发商的项目定位、装修方案确定、装修方案组合等前期策划及后期营销都提出了更高的要求。届时,就需要借助代理公司在前期定位、营销、市场研究等方面的专业能力,给予项目定位,并嫁接装修设计公司资源为开发商提供合理性装修组合方案,确保开发商在激烈和趋同的市场竞争中利用差异化脱颖而出。

4.    市场格局:住宅全装修的实施为品牌房企带来契机。各地市全装修的高占比目标加速推动精装修产品发展成熟的品牌房企由一二线城市向三四线城市扩张,此发展方向与碧桂园、恒大、万科等品牌房企在全省发展战略方向是相吻合的。此发展趋势必将对各地市本土房企带来一定威胁。


二、购房者方面

1.    交付标准:首先,政策关于模拟样板间、实体样板间、交付标准公示等规定,有助于购房者更清晰、具象地了解住宅真正交付标准和是施工质量,更理性地做好购房决策;其次,政策关于“菜单式”交付模式的规定,能够满足购房者不同层次需求,提供多种装修风格供购房者选择。

2.    交房验收:近年针对交房质量问题引起业主维权的事件屡见不鲜,在太原市场的品牌房企也难以避免,政策中关于交付时提供样板间影响资料、分户验收等规定,为购房者利益提供保障。

3.    信贷支持:政策为购买全装修住宅消费者提供差别化信贷支持,属于政策利好范围。但具体的实施细则和实施时间还有待落实。


综上所述,住宅全装修在全省的推行,对于全行业而言,既是一种挑战,更是一种机遇。尤其是对于在精装修的工程管控、工法技艺、风格设计等方面已经建立标准化体系的品牌开发商而言,此项政策利好为其提供了进一步扩张市场份额、抢夺地市级客户的契机。同时,全装修住宅的推行,也推动了建材行业、装修行业、家具行业等上下游产业的标准化、规范化发展。未来,全行业将为改善全省人民居住环境、提升全省人民居住品质而共同努力。